مالیات خرید ملک در ترکیه چقدر است و چگونه محاسبه می‌شود

خرید ملک در ترکیه طی سال‌های اخیر به یکی از محبوب‌ترین روش‌های سرمایه‌گذاری برای متقاضیان داخلی و خارجی تبدیل شده است. اما آنچه بسیاری از خریداران در ابتدای مسیر کمتر به آن توجه می‌کنند، موضوع مالیات ملک در ترکیه و جزئیات مربوط به آن است. آگاهی دقیق از مالیات‌هایی که هنگام خرید، نگهداری و حتی فروش ملک در این کشور پرداخت می‌شود، نقش بسیار مهمی در مدیریت هزینه‌ها و انتخاب یک سرمایه‌گذاری مطمئن دارد.

به‌طور کلی، مالیات خرید خانه در ترکیه شامل مجموعه‌ای از هزینه‌ها و مالیات‌های قانونی است که بسته به نوع ملک، متراژ، سال ساخت، موقعیت جغرافیایی و حتی وضعیت خریدار (اتباع داخلی یا خارجی) متغیر خواهد بود. علاوه بر مالیات‌هایی که در زمان خرید پرداخت می‌شود، باید به مالیات‌هایی که پس از مالکیت ملک یا در هنگام فروش بر عهده‌ی مالک قرار می‌گیرد نیز توجه کرد. برای مثال، در برخی موارد خریداران یا فروشندگان ممکن است مشمول مالیات فروش خانه در ترکیه شوند؛ موضوعی که بسیاری از افراد از آن بی‌اطلاع هستند و در زمان انتقال سند با آن مواجه می‌شوند.

در این راهنما، به‌طور کامل و با جدیدترین اطلاعات، انواع مالیات‌های مربوط به خرید، نگهداری و فروش ملک در ترکیه را بررسی می‌کنیم تا بتوانید پیش از هرگونه معامله، تصویری شفاف و دقیق از هزینه‌های خود داشته باشید و خریدی آگاهانه انجام دهید.

نحوه محاسبه هزینه‌ها و انواع مالیات خرید ملک در ترکیه

محاسبه دقیق مالیات‌های مربوط به خرید ملک در ترکیه شامل بررسی چند پارامتر اصلی است که هر کدام نقش مهمی در تعیین قیمت تمام‌شده ملک دارند. به‌طور کلی، هزینه‌های مالیاتی به سه دسته اصلی تقسیم می‌شوند که در ادامه جزئیات هر یک را بررسی می‌کنیم:

۱. مالیات بر ارزش افزوده (KDV)

اولین و متغیرترین هزینه، مالیات بر ارزش افزوده (KDV) است. طبق قوانین جدید مالیاتی ترکیه، نرخ این مالیات می‌تواند بسته به نوع ملک و مجوزهای آن بین ۱ تا ۲۰ درصد متغیر باشد:

• املاک مسکونی زیر ۱۵۰ مترمربع: بسته به نوع سند و قرارگیری در پروژه‌های نوسازی شهری، معمولاً مشمول ۱ یا ۱۰ درصد مالیات هستند.
• املاک مسکونی بالای ۱۵۰ مترمربع و املاک تجاری: نرخ مالیات این دسته معمولاً ۲۰ درصد محاسبه می‌شود.

۲. مالیات ثبت سند (تاپو)

هزینه انتقال سند یا همان «تاپو هارچی» (Tapu Harcı)، دارای نرخ ثابتی معادل ۴ درصد از ارزش رسمی (اظهارشده) ملک است. اگرچه قانون ترکیه می‌گوید این مبلغ باید به‌صورت مساوی میان خریدار و فروشنده تقسیم شود، اما در عرف بازار املاک این کشور، معمولاً خریدار پرداخت کل ۴ درصد را بر عهده می‌گیرد. این نکته‌ای است که پیش از امضای قرارداد باید در مورد آن توافق کنید.

۳. مالیات بر سود فروش (عایدی سرمایه)

این مالیات زمانی مطرح می‌شود که بخواهید ملک را بفروشید. اگر ملکی را خریداری کرده و کمتر از ۵ سال پس از خرید، آن را با سود بفروشید، باید بخشی از سود حاصله را به‌عنوان مالیات بر عایدی سرمایه به دولت بپردازید. اما خبر خوب این است که اگر مدت مالکیت شما بیش از ۵ سال باشد، از پرداخت این مالیات کاملاً معاف خواهید بود. دانستن این قانون برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال کسب سود کوتاه‌مدت یا بلندمدت هستند، حیاتی است.

مالیات خرید ملک در ترکیه بر اساس نوع ملک

نرخ‌ها و نحوه محاسبه مالیات‌ها در ترکیه به نوع ملک وابسته است و تفاوت‌های چشمگیری میان املاک مسکونی، تجاری و اداری وجود دارد:

• املاک مسکونی: معمولاً نرخ مالیات بر ارزش افزوده (KDV) پایین‌تر است، به‌ویژه اگر مساحت ملک کمتر از ۱۵۰ مترمربع باشد. این موضوع باعث می‌شود هزینه‌های خرید برای خانه‌های کوچک‌تر کمتر باشد و سرمایه‌گذاری اقتصادی‌تر به نظر برسد.
• املاک بزرگ‌تر یا تجاری و اداری: نرخ مالیات بالاتر است (معمولاً ۲۰ درصد)، چرا که هزینه‌های مرتبط با استفاده تجاری، توسعه و خدمات شهری بیشتر است.

در تمامی این موارد، علاوه بر مالیات خرید و ارزش افزوده، باید هزینه‌های اضافی مانند مالیات ثبت سند و مالیات بر سود فروش (برای املاکی که کمتر از ۵ سال از خرید آن‌ها گذشته) را نیز در نظر گرفت.

نکات مهم درباره مالیات خرید خانه و املاک در ترکیه

• مالیات بر ارزش افزوده (KDV): این مالیات اصلی‌ترین هزینه هنگام خرید ملک است و بسته به نوع ملک و مساحت آن از ۱ تا ۲۰ درصد متغیر است.
• مالیات ثبت سند (تاپو): معادل ۴ درصد از مبلغ رسمی (اظهار شده) ملک است و عرفاً توسط خریدار پرداخت می‌شود.
• مالیات بر سود فروش ملک: اگر ملک کمتر از ۵ سال در مالکیت شما بوده و با سود فروخته شود، باید مالیات بر درآمد حاصل از آن پرداخت شود.
• مالیات سالانه ملک: به‌عنوان عوارض شهرداری شناخته می‌شود و بر اساس ارزش و مساحت ملک محاسبه و هر سال (معمولاً در دو قسط) پرداخت می‌شود.

با رعایت دقیق این نکات، می‌توان مدیریت هزینه‌ها را بهتر انجام داد و از شگفتی‌های مالیاتی جلوگیری کرد.

مالیات‌های پنهان خرید ملک در ترکیه و نکات قانونی برای خارجی‌ها

در کنار مالیات‌های اصلی، برخی هزینه‌های جانبی وجود دارند که به‌ویژه خریداران خارجی باید از آن‌ها مطلع باشند:

1. هزینه گزارش کارشناسی (Ekspertiz Raporu): طبق قانون، اتباع خارجی برای خرید هر نوع ملکی در ترکیه (جهت اطمینان از ارزش واقعی ملک) ملزم به دریافت گزارش رسمی کارشناسی هستند. هزینه این گزارش بر عهده خریدار است.
2. هزینه سرمایه در گردش (Döner Sermaye): مبلغی جزئی است که در زمان انتقال سند در اداره تاپو دریافت می‌شود.

علاوه بر این موارد، مالیات بر سود فروش ملک (برای فروش زیر ۵ سال) و عوارض سالانه شهرداری نیز باید در محاسبات لحاظ شوند. همچنین هزینه‌هایی مانند کارمزد مشاور املاک، هزینه‌های مترجم رسمی (الزامی برای خارجی‌ها در دفترخانه) و تنظیم قرارداد نیز به مجموع هزینه‌ها افزوده می‌شود.

قوانین جدید مالیات خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی

برای خریداران خارجی، قوانین و معافیت‌های خاصی وجود دارد که می‌تواند تأثیر زیادی بر میزان مالیات و هزینه‌های نهایی داشته باشد:

• معافیت مالیاتی برای خرید نخستین ملک: دولت ترکیه برای اتباع خارجی که اولین بار در این کشور ملک می‌خرند، تحت شرایط خاصی (مانند عدم اقامت در ترکیه و وارد کردن ارز از خارج)، معافیت از مالیات بر ارزش افزوده (KDV) در نظر گرفته است.
• محدودیت‌های خرید ملک: اتباع خارجی می‌توانند تا سقف ۳۰ هکتار در کل کشور و حداکثر ۱۰ درصد از اراضی هر ناحیه (شهرستان) را خریداری کنند. همچنین ملک باید در بافت قانونی باشد و در مناطق نظامی و امنیتی قرار نداشته باشد.
• شرایط دریافت شهروندی: برای اخذ شهروندی ترکیه، ارزش ملک یا مجموع املاک خریداری شده باید حداقل ۴۰۰ هزار دلار آمریکا باشد. خریدار به همراه همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال می‌توانند شهروندی دریافت کنند، به شرطی که ملک تا ۳ سال فروخته نشود.
• الزامات قانونی: تمامی قراردادها و انتقال مالکیت باید در دفاتر رسمی ثبت اسناد املاک (تاپو) انجام شوند. قولنامه‌های دستی یا محضری (Noter) به تنهایی به معنای انتقال قطعی مالکیت نیستند.

راهنمای دریافت کد مالیاتی؛ کلید ورود به اقتصاد ترکیه

یکی از اولین و مهم‌ترین اقدامات برای هر اتباع خارجی که قصد خرید ملک یا سرمایه‌گذاری در ترکیه را دارد، دریافت کد مالیاتی یا به زبان ترکی «وِرگی نوماراسی» (Vergi Numarası) است. این کد ۱۰ رقمی، در واقع شناسه هویتی مالی شما در سیستم اداری ترکیه محسوب می‌شود و بدون آن، عملاً انجام هیچ‌گونه فعالیت رسمی و مالی امکان‌پذیر نیست.

چرا به کد مالیاتی نیاز دارید؟

داشتن کد مالیاتی تنها برای پرداخت مالیات نیست؛ بلکه برای موارد زیر نیز ضروری است:

• افتتاح حساب بانکی: تمامی بانک‌های ترکیه برای افتتاح حساب از خارجی‌ها کد مالیاتی درخواست می‌کنند.
• انتقال سند (تاپو): ثبت نهایی ملک به نام شما بدون این کد ممکن نیست.
• انشعابات انرژی: برای دریافت کنتور و اشتراک آب، برق و گاز به نام خودتان.
• پرداخت عوارض و بیمه: برای پرداخت بیمه زلزله (DASK) و عوارض سالانه شهرداری.
• دریافت اقامت: برای تشکیل پرونده اقامت (کیملیک) نیز این کد مورد نیاز است.

نحوه دریافت کد مالیاتی (آنلاین و حضوری)

دریافت این کد رایگان است و در کمتر از ۱۰ دقیقه انجام می‌شود. شما دو راه برای دریافت آن دارید:

1. روش آنلاین (پیشنهادی): با مراجعه به وب‌سایت اداره مالیات اینتراکتیو ترکیه (Interaktif Vergi Dairesi) و پر کردن فرم مربوطه با اطلاعات پاسپورت، سیستم بلافاصله یک فایل PDF حاوی کد مالیاتی به شما می‌دهد.
2. روش حضوری: با در دست داشتن اصل و کپی پاسپورت به نزدیک‌ترین اداره مالیات (Vergi Dairesi) محل سکونت خود مراجعه کنید. کارمندان اداره پس از ثبت اطلاعات، برگه حاوی کد مالیاتی را به شما تحویل می‌دهند.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

در خرید ملک در ترکیه، شناخت کامل مالیات‌ها و هزینه‌های مرتبط، کلید یک سرمایه‌گذاری موفق است. به‌طور خلاصه، هزینه‌های اصلی شامل موارد زیر است:

1. مالیات بر ارزش افزوده (KDV): متغیر بین ۱ تا ۲۰ درصد.
2. مالیات ثبت سند (تاپو): ۴ درصد از ارزش رسمی ملک.
3. هزینه گزارش کارشناسی (اکسپرتیز): الزامی برای خارجی‌ها.
4. مالیات سالانه شهرداری: پرداختی هر سال.

در نهایت، خرید ملک در ترکیه با رعایت قوانین و اطلاع از جزئیات مالیاتی، می‌تواند یک سرمایه‌گذاری مطمئن و سودآور باشد. بررسی دقیق مالیات ملک در ترکیه و برنامه‌ریزی صحیح، تضمین می‌کند که خریداران خارجی فرآیند خرید و نگهداری ملک را بدون نگرانی انجام دهند.

سوالات متداول