نرخ قانونی کمیسیون املاک در ترکیه (آپدیت ۲۰۲۵) + جدول کامل هزینه‌ها

بازار پویای املاک در ترکیه، فرصت‌های بی‌نظیری را پیش روی سرمایه‌گذاران خارجی قرار می‌دهد. اما یک معامله موفق، نیازمند آگاهی کامل از قوانین محلی، به خصوص هزینه‌های جانبی مانند کمیسیون املاک است. اطلاعات ضد و نقیض در اینترنت باعث سردرگمی بسیاری شده است.

هدف این راهنمای جامع، ارائه اطلاعات دقیق و شفاف درباره نرخ قانونی کمیسیون املاک در ترکیه بر اساس آیین‌نامه‌های رسمی است تا با خیال راحت معامله کنید و از پرداخت هزینه‌های اضافی جلوگیری نمایید.

۱. قانون اصلی کمیسیون املاک در ترکیه چیست؟

فعالیت مشاوران املاک و نرخ کمیسیون آن‌ها در ترکیه، به طور شفاف توسط وزارت بازرگانی (Ticaret Bakanlığı) و در چارچوب آیین‌نامه تجارت املاک (Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği) تعیین شده است.

این قانون یک سقف مشخص برای کمیسیون تعریف می‌کند که هیچ بنگاهی حق تجاوز از آن را ندارد:

حداکثر نرخ کمیسیون برای خرید و فروش ملک، مجموعاً ۴٪ از ارزش کل معامله است.

این نرخ به صورت عمومی و طبق قانون، به شکل مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود:

• ۲٪ از مبلغ کل ملک سهم خریدار
• ۲٪ از مبلغ کل ملک سهم فروشنده

نکته مهم: هرگونه توافق برای دریافت مبلغی بیشتر از ۴٪، از نظر قانونی فاقد اعتبار است، مگر اینکه شرایط خاصی وجود داشته باشد و به صورت کتبی با رضایت کامل طرفین ثبت شود.

۲. مالیات بر ارزش افزوده (KDV) کمیسیون چطور محاسبه می‌شود؟

یکی از نکات کلیدی که اغلب باعث اشتباه در محاسبه نهایی می‌شود، مالیات بر ارزش افزوده (KDV یا VAT) است. این مالیات به مبلغ کمیسیون اضافه شده و باید پرداخت شود.

نرخ KDV در ترکیه ۲۰٪ از مبلغ کمیسیون (نه مبلغ کل ملک) است.

مثال: فرض کنید شما یک ملک به ارزش ۳۰۰,۰۰۰ دلار خریداری می‌کنید.

• کمیسیون شما (۲٪): $۶,۰۰۰
• مالیات KDV (۲۰٪ از $۶,۰۰۰): $۱,۲۰۰
• مبلغ نهایی قابل پرداخت شما به مشاور املاک: $۷,۲۰۰ دلار خواهد بود.

۳. تفکیک انواع کمیسیون (خرید، فروش، اجاره)

ملک دست دوم در مقابل پروژه نوساز

• ملک دست دوم: در معاملات املاک دست دوم (ملکی که قبلاً سند خورده)، قانون ۴٪ (۲٪ خریدار و ۲٪ فروشنده) به طور کامل اجرا می‌شود.
• پروژه‌های نوساز: اگر ملک را مستقیماً از شرکت سازنده خریداری کنید، شرایط متفاوت است. در این حالت، شرکت‌های ساختمانی کمیسیون مشاور املاک را خودشان پرداخت می‌کنند و خریدار هیچ کمیسیونی پرداخت نمی‌کند. این یکی از بزرگترین مزایای خرید ملک نوساز است.

کمیسیون اجاره ملک: قانون در برابر عرف بازار

قوانین مربوط به کمیسیون اجاره نیز بسیار شفاف است:

• قانون: حداکثر حق کمیسیون برای اجاره ملک، معادل مبلغ اجاره یک ماه + KDV است.
• عرف بازار: برخی مشاوران املاک (به خصوص در مورد اتباع خارجی) مبلغی معادل ۱۲٪ از کل اجاره یک سال را به عنوان کمیسیون دریافت می‌کنند که معمولاً کمی بیشتر از نرخ قانونی است. این یک رویه غیررسمی است و مبنای قانونی ندارد.

۴. جدول کامل هزینه‌ها: یک مثال کاربردی

برای شفافیت کامل، تمام هزینه‌های اصلی در یک معامله ملکی را در جدول زیر با مثال یک ملک به ارزش ۳۰۰,۰۰۰ دلار خلاصه کرده‌ایم:

۵. اگر کمیسیون پرداخت نشود چه اتفاقی می‌افتد؟

پرداخت کمیسیون یک تعهد قانونی است. در صورت عدم پرداخت، مشاور املاک می‌تواند از طریق مراجع قانونی اقدام کرده و متخلف را به پرداخت مبلغ کمیسیون به همراه جرائم و خسارات محکوم کند.

در صورت فسخ قرارداد: حتی اگر خریدار و فروشنده با هم توافق به فسخ معامله کنند، مشاور املاک همچنان حق دریافت کمیسیون خود را دارد. این مبلغ باید توسط طرفی که معامله را فسخ کرده است، پرداخت شود.

۶. نکات کلیدی برای یک معامله امن

• قرارداد کتبی ببندید: هرگز بدون قرارداد کتبی و شفاف که شامل تمام جزئیات (نرخ کمیسیون، قیمت ملک و...) است، وجهی پرداخت نکنید.
• هزینه بازدید ممنوع است: مشاوران املاک حق ندارند صرفاً برای نشان دادن یک ملک از شما پول دریافت کنند.
• از حقوق خود آگاه باشید: وزارت بازرگانی برای مشاوران متخلفی که کمیسیون بیشتر از نرخ قانونی دریافت کنند، جرائم سنگینی در نظر گرفته است.

۷. سوالات متداول